Развод — это не только про эмоции и разрыв отношений. Это ещё и про имущественные последствия, которые могут тянуться годами. Особенно когда у супругов есть совместная квартира. После развода она часто переходит в долевую собственность, и один из бывших супругов рано или поздно задумывается: как выкупить долю у второго собственника и стать полноправным владельцем жилья?
В этой статье я объясню, как это сделать грамотно, не нарушая закон и не провоцируя новые конфликты. Поделюсь практикой, расскажу, какие документы нужны, как избежать ошибок и что делать, если бывший супруг не выходит на контакт.
Что такое доля в квартире после развода
Согласно Семейному кодексу РФ, имущество, приобретённое супругами в период брака, считается совместной собственностью, независимо от того, на кого оно оформлено.
Если стороны не заключали брачный договор, при разводе такое имущество делится пополам. В случае с квартирой чаще всего это означает — каждый получает ½ долю в праве собственности.
С момента регистрации в Росреестре такая квартира становится долевой, а значит:
- каждый из собственников имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей долей;
- один из собственников может продать или подарить свою долю;
- проживание и пользование помещением требует согласия обеих сторон.
Как показывает практика, долгое сосуществование в одной квартире после развода приводит к конфликтам, поэтому выкуп доли — самый разумный выход.
и зачем выкупать долю
Обычно необходимость выкупа возникает в следующих ситуациях:
- бывшие супруги не могут договориться о порядке пользования квартирой;
- один из них хочет продать жильё, а другой — сохранить;
- в квартире проживают дети, и важно обеспечить им стабильность;
- у одного из супругов другая жилплощадь, и есть смысл отказаться от доли за компенсацию.
Кроме того, если доля слишком мала и не позволяет использовать её по назначению (например, 1/8 в квартире-студии), можно через суд добиться признания её незначительной и выкупа по рыночной цене.
Пошаговый алгоритм выкупа доли
Шаг 1. Определите стоимость доли
Обратитесь к независимому оценщику. Он выдаст официальный отчёт о рыночной стоимости доли, исходя из:
- площади;
- технического состояния квартиры;
- местоположения;
- возможности выделения доли в натуре.
Этот документ особенно важен, если дело дойдёт до суда.
Шаг 2. Договоритесь с собственником
Обсудите условия: цену, сроки расчёта, порядок оформления. Лучше всего заключить предварительное соглашение или зафиксировать договорённости в письменном виде.
Если бывший супруг идёт на контакт — оформляйте договор купли-продажи доли. Он подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Шаг 3. Уведомите других сособственников (если есть)
По ст. 250 ГК РФ, все совладельцы имеют преимущественное право покупки доли. Продавец обязан письменно уведомить остальных и предложить им выкупить долю на тех же условиях.
Если в течение месяца никто не выразит желание купить — можно продавать свободно.
Шаг 4. Подготовьте документы
Для сделки понадобятся:
- паспорта сторон;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- выписка из ЕГРН;
- отчёт об оценке (желательно);
- согласие органов опеки (если в квартире прописаны дети).
Шаг 5. Оформите сделку у нотариуса
С 2016 года все сделки с долями в недвижимости удостоверяются нотариусом. Он проверит документы, зарегистрирует переход права в Росреестре — это займёт до 7 рабочих дней.
Если бывший супруг не соглашается на выкуп
Не всегда удаётся договориться. Иногда второй собственник:
- требует завышенную цену;
- отказывается продавать;
- не выходит на контакт;
- намеренно мешает пользоваться квартирой.
В таких случаях можно обратиться в суд, чтобы:
- признать долю незначительной (если она мала и непригодна для проживания);
- потребовать принудительного выкупа доли с выплатой компенсации;
- выделить долю в натуре (если это технически возможно).
Пример из практики
У клиента была квартира, оформленная в браке. После развода суд определил по ½ доли каждому. Супруга съехала, но регулярно приходила с проверками, требовала аренду, препятствовала продаже.
Мы предложили выкуп, но она отказалась. Тогда мы собрали документы, заказали оценку и обратились в суд. В ходе дела доказали, что доля не используется, проживание на ней невозможно. Суд назначил компенсацию и признал клиента единственным владельцем квартиры.
Что ещё важно учесть
- Сделки с долями в многоквартирных домах — юридически чувствительны. Малейшее нарушение процедуры — и сделку можно оспорить.
- Если в квартире прописаны несовершеннолетние — требуется разрешение органов опеки.
- Если доля была получена в браке, а брак не расторгнут — может потребоваться согласие второго супруга.
- Срок исковой давности по спорам о разделе имущества — 3 года с момента, когда вы узнали о нарушении своих прав.
Заключение
Выкуп доли после развода — это способ навести порядок в имущественных отношениях, сохранить квартиру и избежать длительных конфликтов. Главное — действовать по закону, вовремя собрать документы и выбрать верную стратегию: договориться или идти в суд.
Если вы находитесь в подобной ситуации и не знаете, с чего начать — не затягивайте. В подобных вопросах лучше один раз проконсультироваться, чем потом годами разбираться в суде.
Контакты:
Юрист Субботина Галина Николаевна
Телефон: +7 (495) 414-12-99
WhatsApp: wa.me/+79366161299
Email: info@subbotina-pravo.ru
Сайт: subbotina-pravo.ru
Telegram: @subbotina_pravo
Адрес: г. Москва, ул. Золоторожский Вал, д. 11, стр. 22, эт. 1, оф. 56