При оформлении ипотеки заемщик подписывает внушительный пакет документов. Кредитный договор, договор залога, согласия, заявления — все это более-менее понятно. А вот слово «закладная» часто вызывает вопросы. Большинство заемщиков воспринимают ее как формальность и подписывают, не вдаваясь в детали. Между тем закладная — один из ключевых документов в ипотечных правоотношениях, который напрямую влияет на судьбу кредита и залоговой недвижимости.
Разберем подробно, что такое закладная, зачем она нужна банку и что она означает для заемщика.
Что такое закладная простыми словами
Закладная — это именная ценная бумага, которая удостоверяет права кредитора по ипотеке. Она подтверждает сразу два права:
право требовать возврат кредита и процентов;
право на залог недвижимости в случае неисполнения обязательств.
Именно сочетание этих двух прав делает закладную особым документом. В отличие от обычного кредитного договора, закладная «упаковывает» в себе и долг, и залог одновременно.
По закону закладная составляется заемщиком. Если залог предоставляет третье лицо, оно также участвует в ее составлении. Но на практике текст закладной всегда готовит банк. Заемщику и залогодателю остается лишь подписать документ в составе общего пакета.
Когда закладная становится ценной бумагой
Не каждый документ с названием «закладная» автоматически является ценной бумагой. Чтобы она приобрела этот статус, должны быть соблюдены строгие требования закона.
Закладная должна содержать установленный перечень обязательных условий, включая данные о заемщике и залогодателе, описание объекта недвижимости, условия кредитного обязательства и подписи сторон. Само слово «закладная» также обязательно должно присутствовать в тексте документа.
Кроме того, государственный регистратор делает на закладной отметки о регистрации права собственности и ипотеки, указывает дату выдачи и заверяет документ. Бумажная закладная прошивается и скрепляется подписью и печатью регистратора. Электронная закладная приобретает статус ценной бумаги после передачи ее на учет в депозитарий.
Только после выполнения всех этих действий закладная начинает «работать» как самостоятельный юридический инструмент.
Обязательна ли закладная при ипотеке
Важно знать: закладная не является обязательным условием для возникновения ипотеки. Ипотека может существовать и без нее. Однако большинство банков настаивают на оформлении закладной.
Причина проста. Закладная значительно упрощает для банка оборот прав по ипотеке. Она позволяет быстро и юридически корректно передать права другому лицу, использовать их в качестве обеспечения или рефинансировать кредитный портфель. Для кредитора это снижение рисков и повышение гибкости.
Для заемщика наличие закладной чаще всего не является предметом выбора, а выступает условием предоставления кредита.
Виды закладных
Существует два основных вида закладных.
Документарная, или бумажная закладная. Она подписывается собственноручно и подается на регистрацию через МФЦ. Такой формат постепенно уходит в прошлое, но все еще встречается.
Электронная закладная. Она оформляется в электронном виде, подписывается электронной подписью и передается в Росреестр по каналам электронного взаимодействия. Сегодня именно этот формат применяется чаще всего.
В какой форме будет оформлена закладная, как правило, решает банк.
Может ли банк потребовать закладную позже
Да, может. Если это предусмотрено условиями кредитного договора, банк вправе потребовать оформить закладную не только при выдаче кредита, но и в любой момент действия ипотечного обязательства.
Типичный пример — ипотека на строящееся жилье. На этапе строительства закладная может не оформляться, но после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности банк вправе потребовать ее оформления на готовый объект.
Для заемщика это нередко становится неожиданностью, хотя юридически такое требование вполне законно.
Можно ли продать закладную
Закладная является ценной бумагой, но не эмиссионной. Это означает, что ее нельзя купить или продать на бирже, как акции или облигации публичных компаний. Тем не менее закладная может быть предметом купли-продажи или залога в рамках частных сделок.
Банк вправе свободно распоряжаться закладной. Он может продать ее, передать в залог по своим обязательствам или уступить права третьему лицу. Согласие заемщика на это не требуется. Более того, любые надписи в закладной, запрещающие ее последующую передачу, не имеют юридической силы.
Если существует закладная, нельзя отдельно уступить долг по кредитному договору или отдельно передать права на залог. Передается только закладная целиком, вместе со всеми удостоверяемыми ею правами.
Что меняется для заемщика при продаже закладной
Один из самых частых страхов заемщиков связан с перепродажей долга. Здесь важно понимать принципиальный момент: новый владелец закладной не имеет права менять условия кредита.
Процентная ставка, срок, график платежей и иные условия остаются прежними. Для заемщика может измениться только получатель платежей. В некоторых случаях даже этого не происходит, если первоначальный кредитор продолжает обслуживать кредит по договоренности с новым владельцем закладной.
Таким образом, сама по себе смена владельца закладной не ухудшает положение заемщика.
Что происходит с закладной после погашения кредита
После полного исполнения обязательств по ипотеке закладная утрачивает силу. Банк обязан обеспечить снятие обременения с недвижимости.
Если закладная бумажная, возможны два варианта. Банк либо самостоятельно обращается в Росреестр для погашения записи об ипотеке, либо передает заемщику оригинал закладной с отметкой о погашении кредита, справку и документы, подтверждающие полномочия подписанта. С этим пакетом заемщик может самостоятельно обратиться в МФЦ и снять залог.
Если закладная электронная, все действия по погашению ипотеки и снятию обременения выполняет кредитор без участия заемщика.
Почему закладную нельзя игнорировать
Закладная — это не второстепенное приложение к ипотечному договору. Это самостоятельный юридический документ с особыми свойствами, который усиливает позиции кредитора и определяет порядок оборота прав по ипотеке.
Понимание того, что такое закладная и какие последствия она влечет, позволяет заемщику:
спокойнее относиться к возможной перепродаже долга;
осознанно подписывать ипотечные документы;
избегать необоснованных опасений и ложных ожиданий.
В ипотечных отношениях нет мелочей. И закладная — яркий пример документа, который редко читают, но который играет ключевую роль на всем протяжении кредитной истории.