С 8 января 2026 года в России вступили в силу изменения, которые напрямую затрагивают порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Поправки внесены Федеральным законом от 28.12.2025 № 513-ФЗ и уже применяются на практике.
На первый взгляд изменения выглядят техническими и «процедурными». Но на деле они существенно меняют баланс интересов между собственниками и арендаторами, влияют на налоговую нагрузку, арендные платежи и экономику владения недвижимостью. Особенно чувствительны эти нововведения для коммерческой недвижимости.
Разберём подробно, что именно изменилось, почему это важно и какие выводы стоит сделать уже сейчас.
Зачем вообще устанавливать кадастровую стоимость по рыночной
Кадастровая стоимость — это не абстрактная цифра «для отчёта». Именно она используется как база для расчёта:
- налога на имущество;
- земельного налога;
- арендной платы за объекты публичной собственности;
- выкупной цены при приватизации.
На практике кадастровая стоимость нередко существенно превышает реальную рыночную цену объекта. В результате собственники и арендаторы годами переплачивают налоги и арендные платежи.
Поэтому механизм установления кадастровой стоимости в размере рыночной — один из немногих законных способов снизить финансовую нагрузку. До 2026 года этим инструментом активно пользовались не только собственники, но и арендаторы недвижимости.
Главное изменение: без согласия собственника больше нельзя
Ключевое нововведение 2026 года — обязательное согласие собственника недвижимости, если заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подаёт не он сам, а иное лицо. Чаще всего это арендатор коммерческого объекта.
Ранее арендатор мог самостоятельно инициировать процедуру пересмотра кадастровой стоимости, если был заинтересован в снижении арендной платы или налоговой базы. С 8 января 2026 года такой возможности больше нет.
Без письменного согласия собственника заявление просто не примут к рассмотрению.
Важно учитывать:
это требование не распространяется на публичные объекты. Для недвижимости, находящейся в публичной собственности, действует отдельный порядок.
Что именно должно содержать согласие собственника
Согласие собственника теперь — это не формальность и не документ «в свободной форме». Закон прямо устанавливает, какие сведения в нём должны быть указаны.
В согласии обязательно указываются:
- кадастровый номер объекта недвижимости;
- данные собственника:
- ФИО — для физического лица;
- полное наименование — для юридического лица;
- адрес собственника;
- адрес электронной почты, если он имеется.
Согласие обязательно прикладывается к заявлению. Отсутствие хотя бы одного обязательного реквизита — основание для возврата заявления без рассмотрения.
На практике это означает, что к подготовке документов теперь нужно относиться значительно внимательнее.
Появился чёткий срок возврата заявления без рассмотрения
Ещё одно важное изменение — процессуальное.
Если имеется хотя бы одно основание для возврата заявления без рассмотрения, уполномоченный орган обязан вернуть документы в течение 5 рабочих дней с даты их поступления.
Ранее срок возврата прямо законом установлен не был. Это приводило к затягиванию процедур, неопределённости и потере времени для заявителей.
Теперь ситуация стала более предсказуемой:
либо документы принимают к рассмотрению, либо быстро возвращают. Но цена любой ошибки — потерянное время и необходимость подавать заявление заново.
Изменился порядок направления копий решений
Поправки затронули и вопрос информирования участников процедуры.
С 2026 года копии решений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной направляются в течение 5 рабочих дней с даты принятия:
- заявителям;
- собственникам объектов недвижимости.
Ранее копии решений направлялись в Росреестр, а уведомление заявителей носило рекомендательный характер. На практике собственники и арендаторы нередко узнавали о результатах процедуры с задержкой.
Теперь обязанность уведомления прямо закреплена в законе.
Что это означает для арендаторов недвижимости
Для арендаторов коммерческой недвижимости изменения имеют принципиальное значение.
Если раньше арендатор мог действовать самостоятельно, то теперь он вынужден:
- получать согласие собственника;
- либо убеждать собственника подать заявление самостоятельно;
- либо учитывать кадастровую стоимость при переговорах об аренде.
Фактически это усиливает позицию собственника и снижает влияние арендатора на налоговую и арендную нагрузку. В ряде случаев это может стать предметом переговоров или даже конфликтов при продлении договоров аренды.
Как изменения влияют на собственников
Для собственников новые правила имеют двойственный эффект.
С одной стороны:
- исключена возможность пересмотра кадастровой стоимости без их ведома;
- усилен контроль над процедурой;
- снижены риски «внезапного» изменения налоговой базы.
С другой стороны:
- именно собственник теперь несёт полную ответственность за завышенную кадастровую стоимость;
- игнорирование проблемы ведёт к переплате налогов;
- отказ от согласия может осложнить отношения с арендаторами.
Иными словами, роль собственника в вопросах кадастровой стоимости существенно возросла — вместе с ответственностью.
Почему формальные ошибки стали особенно опасны
Формализация процедуры и жёсткие сроки означают, что любая ошибка в документах теперь быстрее приводит к возврату заявления.
На практике чаще всего проблемы возникают из-за:
- неверно указанного кадастрового номера;
- неполных или неточных данных о собственнике;
- отсутствия электронной почты при её фактическом наличии;
- подписания согласия неуполномоченным лицом.
Каждый возврат — это потеря времени, а иногда и пропущенный налоговый период, что напрямую отражается на финансовых показателях.
Общая тенденция изменений
Федеральный закон № 513-ФЗ продолжает общую линию последних лет — ужесточение и формализацию процедур, связанных с кадастровой оценкой.
Государство делает акцент на:
- усилении роли собственника;
- снижении числа «внешних» заявителей;
- повышении процессуальной дисциплины.
Гибкости стало меньше, но правовой определённости — больше.
Итог
С 8 января 2026 года порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной изменился существенно.
Ключевые выводы:
- арендатор больше не может подать заявление без согласия собственника;
- согласие должно содержать строго определённые сведения;
- заявление могут вернуть без рассмотрения в течение 5 рабочих дней;
- копии решений обязаны направляться заявителям и собственникам;
- роль собственника в процедуре стала ключевой.
Для собственников, арендаторов и бизнеса это означает одно: к вопросам кадастровой стоимости теперь нужно подходить ещё более осознанно и профессионально. Ошибки в документах и формальный подход могут обойтись слишком дорого — как в деньгах, так и во времени.