Многие жители многоквартирных домов уверены, что двор возле дома и так принадлежит им. Детская площадка, парковка, зелёная зона — всё это воспринимается как естественная часть дома. Но юридически ситуация может быть совсем другой.
На практике в России до сих пор существует большое количество домов, где придомовая территория официально не оформлена. Формально земля под зданием и вокруг него может оставаться муниципальной. А это означает, что решения о том, что будет происходить на этой территории, принимают не жильцы, а органы местного самоуправления.
Иногда жители узнают об этом только тогда, когда во дворе начинают устанавливать торговый павильон, платную парковку или временные сооружения. В такой ситуации у собственников квартир практически нет инструментов влияния.
Разберёмся, что считается придомовой территорией, кому она принадлежит и зачем жильцам оформлять её в собственность.
Что считается придомовой территорией
Придомовая территория — это земельный участок, который обслуживает многоквартирный дом и используется для его эксплуатации.
В состав такого участка обычно входят:
- земля, на которой расположен многоквартирный дом;
- отмостка вокруг здания;
- тротуары и подъездные пути;
- внутридворовые проезды;
- парковочные места;
- детские и спортивные площадки;
- элементы озеленения;
- хозяйственные площадки и места для мусорных контейнеров.
Границы такого участка определяются в процессе межевания и фиксируются в кадастровых документах.
Правовой статус придомовой территории установлен ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Согласно этой норме, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также элементы благоустройства относятся к общему имуществу собственников помещений.
Однако есть важный нюанс. Право собственности на участок возникает только после того, как он поставлен на кадастровый учёт.
Почему многие дворы до сих пор не оформлены
Причина кроется в изменении законодательства.
До 2005 года Земельный кодекс предусматривал заявительный порядок оформления земли под многоквартирными домами. Это означало, что жильцы должны были самостоятельно инициировать процедуру оформления.
Многие дома этого не сделали — кто-то не знал о такой возможности, где-то не смогли собрать общее собрание собственников.
В результате сегодня в России до сих пор есть большое количество домов, где придомовая территория фактически используется жильцами, но юридически им не принадлежит.
Именно поэтому органы власти могут распоряжаться такой землёй.
Какие преимущества даёт оформление земли
Оформление придомовой территории в общую долевую собственность даёт жильцам реальные инструменты управления территорией вокруг дома.
1. Контроль над использованием территории
Собственники сами решают, какие объекты могут размещаться во дворе.
Например:
- можно установить шлагбаум;
- организовать парковку;
- ограничить доступ постороннего транспорта;
- запретить размещение коммерческих объектов.
Без согласия жильцов открыть магазин, кафе или павильон возле дома будет гораздо сложнее.
2. Возможность благоустраивать двор
Когда участок оформлен, собственники могут самостоятельно принимать решения о благоустройстве:
- устанавливать детские площадки;
- создавать зоны отдыха;
- проводить озеленение;
- модернизировать освещение.
Фактически жильцы начинают управлять пространством вокруг своего дома.
3. Возможность получать доход
В некоторых случаях придомовую территорию можно использовать для получения дохода.
Например:
- сдавать часть территории в аренду;
- размещать рекламные конструкции;
- организовывать платные парковочные места.
Полученные средства могут направляться на содержание дома и благоустройство территории.
4. Рост стоимости квартир
Квартира в доме с благоустроенной территорией и оформленной землёй имеет более высокую рыночную стоимость.
Для покупателей это сигнал, что дом управляется эффективно и территория находится под контролем собственников.
5. Дополнительные выплаты при расселении
Если дом признают аварийным и подлежит расселению, собственникам выплачивается компенсация не только за квартиры, но и за долю в земельном участке.
Это может существенно увеличить размер выплаты.
Есть ли минусы
Оформление земли даёт жильцам не только права, но и обязанности.
После регистрации участка собственники несут ответственность за его содержание.
Это может включать:
- уборку территории;
- обслуживание детских площадок;
- уход за зелёными насаждениями;
- освещение и благоустройство;
- охрану двора.
Как правило, эти задачи выполняет управляющая компания, а расходы распределяются между собственниками помещений.
Ещё один момент — все решения по придомовой территории принимаются на общем собрании собственников, а собрать кворум бывает непросто.
Как провести собрание собственников
Первый шаг — проведение общего собрания собственников многоквартирного дома.
На собрании принимается решение:
- сформировать земельный участок;
- провести межевание;
- назначить представителя жильцов.
Собрание считается состоявшимся, если в нём приняли участие собственники более 50% помещений дома.
Сегодня провести собрание стало проще.
Это можно сделать:
- очно;
- заочно;
- через цифровые платформы.
Например, через приложение «Госуслуги.Дом», где жильцы могут дистанционно голосовать по вопросам управления домом.
В Москве для этого используется платформа «Электронный дом».
Какие документы нужны для оформления земли
После принятия решения необходимо подготовить пакет документов и обратиться в Росреестр.
Обычно требуются:
- заявление о регистрации права общей долевой собственности;
- паспорт представителя собственников;
- протокол общего собрания;
- межевой план территории;
- технический паспорт дома;
- постановление администрации об утверждении схемы расположения участка;
- документы о праве собственности на помещения.
Подать документы можно через Росреестр или МФЦ.
После проверки участок ставится на кадастровый учёт и регистрируется право общей долевой собственности.
Что важно помнить
Придомовая территория — это не просто двор. Это полноценный объект недвижимости, который напрямую влияет на комфорт проживания и стоимость квартир.
Если участок не оформлен, жильцы фактически не могут контролировать, что происходит рядом с их домом.
Поэтому во многих случаях оформление земли становится важным шагом для защиты интересов собственников.
Да, процедура требует времени, согласованности действий и участия жильцов. Но в долгосрочной перспективе она даёт возможность управлять территорией вокруг дома и не зависеть от решений третьих лиц.
Если вы арендуете помещение у города и хотите оформить его в собственность по 159-ФЗ, обращайтесь.
Я более 10 лет работаю с коммерческой недвижимостью,
являюсь членом Ассоциации юристов России,
помогла выкупить более 200 помещений и сэкономила клиентам свыше 300 млн рублей.
Если есть сложности с документами или отказ ДГИ — проведу вас через весь процесс.
Субботина Галина Николаевна
🌐 subbotina-pravo.ru
📞 +7 (495) 414-12-99