Продажа квартиры или дома нередко сопровождается обязанностью платить налог на доходы физических лиц. Особенно это касается ситуаций, когда недвижимость находится в собственности меньше минимального срока владения.
Как правило, этот срок составляет пять лет, а в некоторых случаях — три года. Если продать жильё раньше, необходимо задекларировать доход и уплатить налог.
Однако для семей с детьми законодательство предусматривает важное исключение. В определённых случаях жильё можно продать без уплаты налога, даже если срок владения недвижимостью ещё не прошёл.
Эта льгота позволяет семьям улучшать жилищные условия без дополнительной налоговой нагрузки. Разберёмся, кто может воспользоваться этим правом и какие условия должны быть соблюдены.
Кто может воспользоваться налоговой льготой
Освобождение от налога распространяется на продажу следующих объектов недвижимости:
- комнаты
- квартиры
- жилого дома
- доли в жилом помещении
Право на льготу имеют семьи, в которых двое и более детей.
В частности, налог могут не платить:
— родители или усыновители, если в семье двое и более детей;
— сами дети из таких семей, если недвижимость оформлена на них.
Возраст детей должен составлять:
— до 18 лет,
или
— до 24 лет, если ребёнок обучается по очной форме обучения.
Правовое основание этой льготы закреплено в статье 217.1 Налогового кодекса РФ.
Почему была введена такая льгота
Ранее многие семьи сталкивались с ситуацией, когда улучшение жилищных условий было связано с серьёзными налоговыми расходами.
Например, семья покупала небольшую квартиру. Через несколько лет появлялись дети, и возникала необходимость приобрести жильё больше.
Но минимальный срок владения недвижимостью ещё не проходил. Если продать квартиру раньше установленного срока, возникала обязанность платить налог.
В некоторых случаях сумма налога могла быть довольно значительной и достигать сотен тысяч рублей. Это становилось серьёзным препятствием для покупки более просторного жилья.
Поэтому законодатель ввёл специальную норму, позволяющую семьям с детьми не платить налог при продаже жилья, если фактически происходит улучшение жилищных условий.
Главное условие — покупка нового жилья
Основное требование для применения льготы заключается в том, что после продажи недвижимости семья должна приобрести другое жильё.
Сделать это необходимо:
— в том же календарном году, когда продано прежнее жильё;
или
— до 30 апреля следующего года.
Например, если квартира была продана в 2025 году, приобрести новое жильё необходимо до 30 апреля 2026 года.
Это правило позволяет семье сначала продать старую квартиру, а затем приобрести более просторную недвижимость.
Если покупается квартира в новостройке, моментом приобретения считается полная оплата по договору долевого участия (ДДУ).
Новое жильё должно быть больше
Следующее важное условие — новая недвижимость должна быть больше проданной.
Это может определяться двумя способами:
— по общей площади;
— по кадастровой стоимости.
Для применения льготы достаточно, чтобы выполнялось хотя бы одно из этих условий.
Например, новая квартира может быть больше по площади или иметь более высокую кадастровую стоимость.
Ограничение по стоимости проданного жилья
Для применения налоговой льготы также установлено ограничение.
Кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 миллионов рублей.
Если стоимость выше, воспользоваться освобождением от налога нельзя.
Это правило введено для того, чтобы льгота распространялась прежде всего на обычные семьи, а не на сделки с дорогой недвижимостью.
Важное условие — наличие другой недвижимости
При применении льготы также учитывается наличие у семьи другой недвижимости.
На момент продажи у членов семьи в совокупности не должно быть более 50% другого жилья, которое по общей площади больше приобретаемого.
Если у семьи уже есть более просторная недвижимость, воспользоваться налоговой льготой при продаже квартиры не получится.
Это условие введено для того, чтобы льгота применялась именно к ситуациям, когда семья действительно улучшает жилищные условия.
Какие ситуации чаще всего вызывают вопросы
На практике применение этой нормы вызывает достаточно много вопросов.
Например:
— если квартира продаётся в одном году, а покупается в следующем;
— если приобретается квартира в новостройке;
— если недвижимость оформлена на разных членов семьи;
— если у членов семьи есть доли в другом жилье;
— если продаётся доля в квартире.
Во всех этих случаях важно внимательно проверить соблюдение условий льготы.
Иногда даже небольшая ошибка в сроках или документах может привести к тому, что налоговая инспекция всё же начислит налог.
Почему важно заранее проверить условия сделки
Сделки с недвижимостью почти всегда связаны с крупными суммами. Поэтому налоговые последствия могут оказаться весьма существенными.
Если льгота применена неправильно, налоговая инспекция может доначислить налог, пени и штраф.
Поэтому перед продажей недвижимости важно заранее:
— проверить соответствие условиям налоговой льготы;
— правильно спланировать покупку нового жилья;
— оформить документы с учётом требований законодательства.
Такая подготовка позволит избежать налоговых рисков и дополнительных расходов.
Итог
Семьи с двумя и более детьми могут продать жильё без уплаты налога, даже если минимальный срок владения недвижимостью ещё не прошёл.
Однако для применения этой льготы необходимо выполнить несколько условий:
— в семье должно быть двое и более детей;
— новое жильё должно быть приобретено в установленный срок;
— новая недвижимость должна быть больше по площади или кадастровой стоимости;
— кадастровая стоимость проданного жилья должна быть не более 50 млн рублей;
— у членов семьи не должно быть более крупной недвижимости.
При соблюдении этих требований налог при продаже жилья платить не потребуется.
Эта норма позволяет семьям с детьми более свободно решать жилищные вопросы и улучшать условия проживания без дополнительной налоговой нагрузки.
Обо мне
Я — Субботина Галина Николаевна, практикующий юрист по вопросам недвижимости и льготной приватизации коммерческих помещений по 159-ФЗ.
Более 10 лет работаю с коммерческой недвижимостью и помогаю предпринимателям и собственникам разбираться в сложных юридических вопросах: от регистрации прав и споров с Росреестром до выкупа помещений у города.
За годы практики вместе с командой мы:
- помогли выкупить более 200 помещений у города
- сэкономили клиентам свыше 300 млн рублей
- сопровождаем сделки и сложные вопросы с Росреестром и ДГИ
- регулярно выступаем на мероприятиях для предпринимателей
Я являюсь членом Ассоциации юристов России и спикером Департамента предпринимательства Москвыпо вопросам недвижимости и приватизации.
В своей работе я стараюсь объяснять сложные юридические нормы простым и понятным языком, чтобы предприниматели и собственники могли принимать грамотные решения и избегать ошибок.
Контакты
Юрист Субботина Галина Николаевна
📞 Телефон: +7 (495) 414-12-99
📱 WhatsApp: https://wa.me/+79366161299
📧 Email: info@subbotina-pravo.ru
🌐 Сайт: https://subbotina-pravo.ru
📢 Telegram канал: https://t.me/subbotina_pravo
💬 Бесплатная консультация: https://t.me/subbotinapravo
📲 Присоединиться к каналу в MAX:
https://max.ru/id262308808905_biz
💬 Написать напрямую в MAX:
https://max.ru/id262308808905_bot
🏢 Адрес: г. Москва, ул. Золоторожский Вал, д. 11, стр. 22, эт. 1, оф. 56