Многие предприниматели в Москве годами арендуют помещения у города и уверены:
если аренда оплачивается вовремя, а бизнес спокойно работает — проблем с выкупом быть не должно.
Но на практике именно на этапе оформления помещения в собственность чаще всего начинаются сложности.
Предприниматель подаёт документы на выкуп по 159-ФЗ и неожиданно получает отказ ДГИ.
Причём иногда причины выглядят совершенно неожиданно:
— старая перепланировка;
— ошибка в БТИ;
— несоответствие площади;
— спор по документам;
— или формальное нарушение условий аренды.
В результате бизнес теряет:
— время;
— деньги;
— возможность льготного выкупа;
— а иногда и само помещение.
Разберёмся, почему Департамент городского имущества Москвы чаще всего отказывает предпринимателям в выкупе коммерческой недвижимости и как можно снизить риски заранее.
Ссылка на закон:
Федеральный закон №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности».
Что такое выкуп по 159-ФЗ
159-ФЗ позволяет субъектам малого и среднего предпринимательства выкупать арендуемые у города помещения без торгов.
Для бизнеса это крайне важная возможность.
Пока помещение находится в аренде:
— собственником остаётся город;
— арендная ставка может вырасти;
— договор аренды могут не продлить;
— появляются риски потери бизнеса.
После выкупа помещение становится полноценным активом компании.
Именно поэтому льготная приватизация коммерческой недвижимости остаётся одной из самых востребованных процедур среди предпринимателей.
Но на практике между правом на выкуп и получением собственности часто возникает главный барьер — отказ ДГИ.
Причина №1. Незаконная перепланировка
Это самая распространённая проблема.
Предприниматели:
— объединяют помещения;
— меняют планировку;
— переносят стены;
— делают дополнительные входы;
— переоборудуют объект под бизнес.
Но далеко не всегда оформляют изменения официально.
Иногда перепланировка была выполнена ещё предыдущим арендатором, но проблемы возникают уже у текущего бизнеса.
У меня был случай, когда клиент арендовал помещение более 10 лет и даже не подозревал, что часть изменений отсутствует в документах БТИ.
На этапе выкупа ДГИ выявил несоответствие и отказал в оформлении.
Мы с командой:
— подняли архивные документы;
— провели анализ технической документации;
— помогли узаконить изменения.
После этого процедуру удалось продолжить.
Именно поэтому перепланировка — один из самых опасных рисков при выкупе коммерческой недвижимости.
Причина №2. Ошибки БТИ и ЕГРН
Очень частая проблема — расхождения между фактическим помещением и сведениями в документах.
Например:
— отличается площадь;
— неверно отражены характеристики;
— отсутствуют части объекта;
— имеются технические ошибки.
На первый взгляд это кажется мелочью.
Но для ДГИ такие несоответствия становятся полноценным основанием для отказа.
Особенно если помещение старое и документы менялись много раз.
Причина №3. Задолженность по аренде
Даже небольшая задолженность может серьёзно осложнить процедуру.
Причём предприниматели иногда уверены, что долгов нет.
Но затем выясняется:
— начислен штраф;
— числится пеня;
— есть старые начисления;
— возник спор по платежам.
Поэтому перед подачей документов важно заранее проверять расчёты с городом.
Причина №4. Нарушение условий аренды
ДГИ внимательно анализирует:
— как используется помещение;
— соответствует ли деятельность договору;
— были ли нарушения условий аренды.
Например:
— помещение используется не по назначению;
— часть объекта передана в субаренду;
— есть претензии по эксплуатации.
Иногда даже формальное нарушение становится поводом для отказа.
Причина №5. Ошибки при подаче документов
Предприниматели часто недооценивают этот этап.
Но даже небольшая ошибка может привести:
— к отказу;
— затягиванию процедуры;
— дополнительным проверкам.
Особенно часто проблемы возникают:
— в технической документации;
— в сведениях о помещении;
— при подтверждении статуса МСП.
Причина №6. Спорный статус помещения
Иногда уже в процессе выясняется:
— помещение имеет ограничения;
— объект участвует в других процедурах;
— есть проблемы с правовым статусом;
— часть помещения вообще не принадлежит городу.
Без полноценного юридического анализа такие ситуации могут привести к потере времени и отказу в выкупе.
Причина №7. Завышенная выкупная стоимость
Формально это не отказ.
Но на практике многие предприниматели вынуждены отказываться от сделки именно из-за слишком высокой цены.
При этом далеко не все знают:
оценку можно оспаривать.
В моей практике были случаи, когда благодаря судебному спору удавалось существенно снизить стоимость выкупа и сэкономить клиентам крупные суммы.
Поэтому оценка помещения — это не формальность.
Это один из ключевых этапов всей процедуры.
Что делать, если ДГИ уже отказал
Главная ошибка предпринимателей — считать отказ окончательным.
На практике многие проблемы можно решить.
Например:
— устранить нарушения;
— исправить документы;
— узаконить перепланировку;
— подготовить новую правовую позицию;
— оспорить отказ в суде.
Но действовать нужно быстро.
Потому что со временем:
— ситуация может осложниться;
— изменится практика;
— появятся дополнительные риски.
Почему важно заранее проверять помещение
Очень часто предприниматели начинают заниматься документами уже после отказа.
Хотя большинство проблем можно выявить заранее.
Перед выкупом важно анализировать:
✔ договор аренды
✔ документы БТИ
✔ сведения ЕГРН
✔ перепланировки
✔ техническую документацию
✔ расчёты по аренде
✔ историю помещения
Именно на этом этапе выявляется большинство рисков.
Почему 159-ФЗ требует профильного подхода
Многие считают:
«это просто выкуп помещения».
Но на практике здесь пересекаются:
— коммерческая недвижимость;
— работа с ДГИ;
— арбитраж;
— Росреестр;
— оценочная деятельность;
— техническая документация.
Ошибки в таких делах могут стоить бизнеса.
Поэтому здесь особенно важен опыт именно в коммерческой недвижимости и спорах с городом.
Практический вывод
Отказ ДГИ в выкупе помещения — далеко не редкость.
Но во многих случаях проблему можно решить.
Главное:
— не затягивать;
— вовремя проверить документы;
— правильно оценить риски;
— выстроить юридическую стратегию.
Очень часто предприниматели теряют время и право на выкуп не потому, что закон против них, а потому что слишком поздно начинают заниматься вопросом.
Если вы арендуете помещение у города и столкнулись с отказом ДГИ — ситуацию лучше анализировать сразу.
Многие риски можно устранить ещё до серьёзного конфликта или судебного спора.
Обо мне
Я — Субботина Галина Николаевна, практикующий юрист по коммерческой недвижимости и льготной приватизации.
✔ Член Ассоциации юристов России
✔ Более 10 лет практики в сфере коммерческой недвижимости
✔ Более 200 успешно выкупленных помещений
✔ Более 300 млн рублей сэкономлено клиентам
✔ Спикер Департамента предпринимательства Москвы
Моя команда сопровождает:
— выкуп помещений по 159-ФЗ;
— споры с ДГИ;
— арбитражные дела;
— сопровождение сделок;
— вопросы Росреестра и коммерческой недвижимости.
Контакты
🌐 Сайт: https://subbotina-pravo.ru
📰 Блог: https://blog.subbotina-pravo.ru
📞 Телефон: +7 (499) 398-12-99
📱 WhatsApp: https://wa.me/+79366161299
📧 Email: info@subbotina-pravo.ru
📢 Telegram: https://t.me/subbotina_pravo
💬 Max: https://max.ru/subbotina_pravo
🏢 Адрес: г. Москва, ул. Золоторожский Вал, д. 11, стр. 22, офис 279/280