Российская система налогообложения снова переживает реформирование — на этот раз изменения коснутся миллионов собственников жилья. Президент подписал закон, корректирующий Налоговый кодекс, а ФНС уже опубликовала разъяснения.
С 1 января 2026 года вступают в силу новые правила, которые повлияют как на семьи с детьми, так и на владельцев дорогостоящих объектов. Изменения точечные, но важные — особенно на фоне роста кадастровой стоимости и расширения налоговой базы.
В этой статье я разберу, что именно меняется, кому это выгодно, а кого ждут дополнительные вопросы к налоговой.
Как юрист по недвижимости, я ежедневно сталкиваюсь с налоговыми рисками клиентов — поэтому разложу всё по полочкам.
1. Ключевое изменение — расширение налоговых вычетов для семей с тремя детьми
Сейчас налоговый вычет для многодетных действует только до момента, когда старший ребёнок достигает 18 лет.
Для многих семей это создаёт парадокс:
ребёнку исполнилось 18 — а он всё ещё учится в школе или только поступает в колледж.
С 1 января 2026 года это исправляют.
✔ Что изменится
Семьи с тремя детьми сохраняют вычет до тех пор, пока старшему ребёнку не исполнится:
18 лет, или
23 года, если он учится очно.
Это важное уточнение, которое продлевает льготу на 3–5 лет (в зависимости от возраста ребёнка и формы обучения).
✔ Почему это важно для бюджета семьи
Налоговая база уменьшается на:
50 кв. м — для квартиры,
70 кв. м — для дома,
коэффициент площади — для комнаты.
Во многих регионах такие вычеты позволяют экономить десятки тысяч рублей ежегодно. А если кадастровая стоимость повышается (а она растёт в среднем на 10–30% раз в цикл оценки) — экономия становится ещё заметнее.
✔ Пример из практики
У клиента — квартира 110 кв. м в Москве.
Кадастровая стоимость — 25 млн рублей.
С вычетом (50 кв. м) налоговая база снизилась почти на 9 млн.
Разница в налоге составила около 17 000 рублей в год.
Теперь семья сможет пользоваться льготой дольше — до окончания обучения старшего ребёнка.
2. Снижение налоговой ставки для объектов незавершённого строительства дороже 300 млн рублей
Это изменение затрагивает небольшой, но значимый сегмент рынка: элитные новостройки.
Сейчас действует правило:
если объект незавершённого строительства (например, элитная квартира в новостройке) стоит более 300 млн рублей, применяется ставка 2,5%.
Это одна из самых жёстких ставок в отношении физлиц.
✔ Что меняется
С 2026 года налоговая ставка будет снижена.
К объектам незавершённого строительства стоимостью более 300 млн будут применять ставку:
не 2,5%,
а пониженную, согласно п. 2 ст. 406 НК РФ.
Фактически государство признаёт, что недостроенный объект — не то же самое, что готовая элитная квартира. Он не приносит дохода, не используется и не может полноценно участвовать в обороте.
✔ Почему это важно
Такая корректировка создаёт более справедливые условия для собственников дорогостоящих объектов, которые часто оформляются в собственность ещё до завершения строительства.
3. Почему изменения принимаются именно сейчас
ФНС прямо указывает на несколько причин.
✔ 1. Рост кадастровой стоимости
Практически все регионы России в 2024–2025 годах пересмотрели кадастровую стоимость. В ряде субъектов рост составил 20–40%.
Налог на имущество растёт автоматически, даже если ставка не меняется.
✔ 2. Поддержка семей с детьми
Продление вычета — часть демографической политики.
✔ 3. Корректировка дисбалансов
Недостроенные объекты необоснованно попадали в разряд дорогой недвижимости.
✔ 4. Адаптация налоговой системы к рынку
Государство постепенно приводит налоги на недвижимость в соответствие с реальной ситуацией на рынке.
4. Что это означает для собственников
Для многодетных семей
✔ Налоговая нагрузка снизится.
✔ Льготу не придётся продлевать вручную при поступлении ребёнка в вуз.
✔ Выигрывают семьи в крупных городах, где кадастровая стоимость выше рынка.
Для владельцев элитных объектов
✔ Снижение ставки позволит уменьшить налог на сотни тысяч рублей ежегодно.
✔ Это поможет тем, кто оформляет право собственности на этапе строительства.
Для остальных
✔ Прямых новых льгот нет.
✔ Но важно следить за кадастровой стоимостью (её можно оспорить).
✔ Возможно, это только часть большой налоговой реформы.
5. Частые вопросы клиентов
1. Нужно ли подавать заявление на продление вычета?
Если вы уже пользуетесь льготой — продление произойдёт автоматически.
Если нет — можно подать заявление в ФНС или МФЦ.
2. Касается ли снижение ставки квартир в новостройках стоимостью менее 300 млн?
Нет. Это изменение касается только объектов, превышающих установленный порог.
3. Можно ли оспорить кадастровую стоимость?
Да, через комиссию при Росреестре или в суде.
В 2025 году я уже сопровождаю несколько таких дел — экономия достигает 20–30% от налога.
6. Мой вывод как юриста
Поправки в налоговое законодательство — не революция, но важные шаги в сторону справедливости и баланса.
Государство:
поддерживает семьи с детьми;
корректирует избыточную нагрузку на элитную недвижимость;
постепенно выстраивает более адекватную систему оценки.
Но при этом основной риск остаётся прежним: налог растёт вслед за кадастровой стоимостью.
Поэтому всем собственникам важно:
регулярно проверять кадастровую оценку,
отслеживать изменения в НК,
пользоваться льготами своевременно,
учитывать налоговую нагрузку ещё на этапе покупки недвижимости.
Если вам нужна помощь
Я — Галина Николаевна Субботина, юрист по недвижимости с 10-летней практикой, член Ассоциации юристов России.
Помогаю клиентам разбираться с налогами, регистрацией прав, приватизацией, спорами о кадастровой стоимости и сложными сделками.
Если вы хотите:
проверить налоговые риски,
понять, какие льготы доступны вашей семье,
уменьшить кадастровую стоимость,
подготовиться к продаже или покупке недвижимости —
обращайтесь. Я помогу пройти через изменения закона без ошибок.
Контакты
Юрист Субботина Галина Николаевна
📞 +7 (495) 414-12-99
📱 WhatsApp: wa.me/+79366161299
📧 info@subbotina-pravo.ru
📢 Telegram: @subbotina_pravo
🏢 Москва, ул. Золоторожский Вал, д. 11, стр. 22, оф. 56