Рынок краткосрочной и долгосрочной аренды жилья в России стремительно меняется. Если ещё несколько лет назад основными рисками арендодателя были только порча имущества, жалобы соседей и редкие административные штрафы, то сегодня судебная практика формирует совершенно новую реальность.

Теперь собственник может лишиться самого важного — квартиры, которую он сдаёт. И дело не только в прямом нарушении закона: достаточно создать условия, при которых имущество используется в противоправной деятельности.

Эта тенденция стала очевидна после резонансного дела в Пермском крае, где суд применил меру уголовно-правового характера — специальную конфискацию жилья. Причём собственник не участвовал в преступлении, не извлекал незаконного дохода и даже не знал, что происходит в его квартирах.

Тем не менее, недвижимость перешла в собственность государства.

Почему это стало возможным? Может ли такое повториться? И главное — как себя защитить?

Разбираю подробно.

Легальность посуточной аренды больше не обсуждается — но появились новые риски

Для начала важно зафиксировать:
Посуточная аренда в России законна, если соблюдаются требования жилищного законодательства, а деятельность не превращается в гостиничный бизнес без лицензии.

Этот вопрос долгое время вызывал споры, но позиция Верховного суда и федеральные нормы сняли большинство вопросов.

Однако судебная практика показывает: даже полностью законная форма аренды может привести к серьёзным последствиям, если квартира фактически используется третьими лицами для противоправных целей.

Пермский прецедент: как собственник лишился четырёх квартир

Ситуация развивалась достаточно типично для рынка посуточной аренды.

Собственник четырёх квартир:

— заключил договор с посредником,
— передал ему ключи,
— получал фиксированный доход,
— никак не контролировал деятельность,
— не встречался с жильцами,
— не проверял объект лично.

То есть действовал как типичный инвестор в краткосрочную аренду: вложил деньги, передал объект управляющему и ожидал регулярных выплат.

Однако позже выяснилось, что через эти квартиры организована незаконная деятельность — притоны для оказания интимных услуг.

Суд установил:

• квартиры использовались системно,
• собственник, передав объект третьему лицу, фактически создал условия для преступной деятельности,
• помещения стали орудием преступления.

Почему суд квалифицировал квартиру как «орудие преступления»

Ключевым в этом деле стало применение статьи 104.1 УК РФ.

Эта норма предусматривает специальную конфискацию имущества, если оно:

• использовалось для подготовки преступления,
• применялось в процессе его совершения,
• обеспечивало функционирование преступной схемы.

Важно:
Конфискация возможна даже если собственник не имел прямого умысла.

Суд отметил:

передав управление, собственник полностью устранён от контроля над объектом и создал устойчивую среду для преступной деятельности.

Именно отсутствие контроля, а не участие в преступлении, стало причиной изъятия имущества.

Почему это решение стало прецедентным и что оно меняет

Это дело впервые так жёстко обозначило позицию:

недвижимость может быть конфискована, если собственник пассивно допустил её использование в преступлении.

Для собственников инвестиционных квартир это означает:

1. Пассивность больше не является оправданием

Формула «я не знал» больше не работает.

2. Управляющие компании не освобождают от ответственности

Даже если договор управления заключён, ответственность за использование объекта остаётся на собственнике.

3. Посуточная аренда требует строгого юридического контроля

Особенно если в квартире регулярно меняются жильцы.

4. Недвижимость стала объектом уголовного риска

Раньше квартиры чаще становились предметом споров, теперь — орудием преступления.

Кому нужно особенно внимательно отнестись к этому кейсу

Я бы выделила три группы:

Группа 1. Инвесторы в студии и апартаменты для посуточной аренды

Они чаще всего передают жильё управляющей компании «под ключ» и не проверяют объект месяцами.

Группа 2. Собственники, сдающие жильё «через знакомых»

Самая опасная категория: отсутствие договора, ответственности, механизмов контроля.

Группа 3. Люди, сдающие квартиру в долгосрочную аренду без проверок жильцов

Отсутствие проверок = отсутствие защиты.

Какие ошибки приводят к уголовным рискам

Перечислю самые распространённые:

1. Доверие незнакомым управляющим компаниям без проверки юридической информации и репутации.
2. Отсутствие прописанных обязанностей сторон в договоре управления.
3. Отсутствие механизма контроля — регулярных осмотров или фотоотчётов.
4. Полная передача ключей управляющему без ограничений.
5. Игнорирование жалоб соседей, которые часто первыми замечают нелегальную деятельность.
6. Сдача квартиры «по устной договорённости».
7. Неосведомлённость о том, кто фактически проживает в квартире.

Как собственнику защитить себя: рекомендации на основе практики

Как юрист, работающий с недвижимостью уже более 10 лет, я сформировала перечень практических мер, которые помогут снизить риски почти до нуля.

1. Проверяйте управляющих

ИНН, сайт, судебные дела, реальные отзывы.
Любые подозрения — повод отказаться.

2. Заключайте письменный договор

С обязательными пунктами:

• запрет на незаконную деятельность;
• регулярная отчётность;
• право собственника на внеплановые проверки;
• ответственность управляющего.

3. Проводите регулярные проверки

Лично или через доверенных представителей.

4. Контролируйте заселение

Запрашивайте информацию о жильцах, фиксируйте их данные.

5. Следите за жалобами

Если соседи говорят о странных визитах, шуме или ночных передвижениях — это сигнал.

6. Устанавливайте технические средства контроля

Не внутри квартиры, а на лестничной площадке или в коридоре, где это законно.

Мой экспертный вывод

Пермское дело — поворотная точка для всего рынка аренды.
Оно показывает, что:

• владение квартирой — это не только право, но и обязанность контролировать её использование;
• передача объекта третьим лицам не освобождает от ответственности;
• отсутствие контроля может стоить собственнику недвижимости.

В 2025 году никто уже не может полагаться на фразу «я не знал».
Собственник обязан знать.

И это — новая юридическая реальность.

Обо мне

Меня зовут Субботина Галина Николаевна.
Я юрист по вопросам недвижимости и выкупу коммерческих помещений у города по 159-ФЗ.

— более 10 лет юридической практики
— 200+ успешно завершённых сделок
— 300 млн рублей сэкономлено клиентам
— член Ассоциации юристов России
— спикер Департамента предпринимательства г. Москвы

Каждый день я вижу, как собственники теряют деньги из-за неправильного управления недвижимостью.
И моя задача — помогать им защищать свои активы.

Контакты

Юрист Субботина Галина Николаевна
Телефон: +7 (495) 414-12-99
WhatsApp: wa.me/+79366161299
Email: info@subbotina-pravo.ru
Сайт: subbotina-pravo.ru
Telegram: @subbotina_pravo
Адрес: Москва, ул. Золоторожский Вал, 11, стр. 22, офис 56