Когда предприниматели или владельцы недвижимости получают квитанции с налогом, который существенно превышает ожидания — причина часто одна: завышенная кадастровая стоимость.
Этот параметр влияет не только на налогообложение, но и на арендные ставки за землю, на выкупную цену по 159-ФЗ, а в некоторых случаях — на инвестиционную привлекательность самого объекта.
Оспорить кадастровую стоимость можно. Это реальная, законная и всё более востребованная практика, особенно в отношении коммерческих помещений. Разберём, как действовать пошагово, чтобы добиться снижения — без лишней бюрократии и с максимальным результатом.
Почему кадастровая стоимость может быть завышена
Кадастровая стоимость рассчитывается государством в массовом порядке — на основании информации из Росреестра, без физического осмотра объектов.
В результате получается ситуация, когда:
- здание обветшало, но система считает его новым;
- площадь по факту меньше, чем указано в базе;
- назначение объекта изменилось, но в учете не обновлено;
- расчёты производятся по устаревшим или усреднённым ценам.
Такие несоответствия приводят к завышенным значениям. Особенно сильно это бьёт по бизнесу, связанному с арендой, складской логистикой, торговыми и офисными площадями.
Когда стоит задуматься об оспаривании
Есть несколько признаков, что пора пересматривать стоимость:
- резкий рост налога на имущество без видимых оснований;
- увеличение арендной платы за землю или здание в собственности города;
- выкуп коммерческого помещения у муниципалитета по чрезмерно высокой цене;
- уменьшение рыночной привлекательности объекта;
- занижение рыночной стоимости по сравнению с кадастровой в 1,5–2 раза и больше.
Если вы узнали в этом свою ситуацию — не откладывайте. Снижение кадастровой стоимости возможно как в административном, так и в судебном порядке.
Этап 1. Проверка сведений в ЕГРН
Перед тем как что-либо оспаривать, важно понять, на основании каких данных рассчитана текущая кадастровая стоимость.
Закажите выписку из ЕГРН и проверьте следующие параметры:
- площадь и этажность;
- адрес и назначение объекта;
- наличие обременений или ограничений;
- дата постройки.
Часто встречаются ситуации, когда ошибка кроется в самой базе. Например, площадь здания указана с ошибкой в 100–200 кв. м — а значит, и стоимость считается некорректно.
Если данные ошибочны, первым шагом нужно подать заявление в Росреестр об их исправлении. Только после этого переходить к следующему этапу.
Этап 2. Независимая оценка
Это ключевой документ, без которого спор невозможен.
Обратитесь к профессиональному оценщику, у которого есть опыт подготовки отчётов для комиссии при Росреестре или для суда. Обычная справка о «рыночной цене» не подойдёт — только полноценный отчёт по всем требованиям закона №135-ФЗ.
В отчёте должно быть:
- описание объекта с фото;
- анализ рынка на дату оценки;
- подбор аналогичных объектов и сравнение;
- итоговая стоимость;
- приложение с копиями правоустанавливающих документов, лицензий и квалификаций оценщика.
Хороший отчёт — это 50% успеха. Он может быть решающим даже при условии, что остальная документация оформлена стандартно.
Этап 3. Подготовка документов
Список документов зависит от способа подачи, но чаще всего требуется:
- заявление об оспаривании кадастровой стоимости;
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, аренды, свидетельство о праве собственности);
- отчёт независимого оценщика;
- фотографии объекта;
- доверенность, если обращается представитель.
Важно: все документы должны быть актуальными, оформлены без исправлений и заверены, если того требует порядок подачи.
Этап 4. Подача в комиссию при Росреестре
Комиссия — это административный способ разрешения спора. Она действует при территориальном управлении Росреестра. Обращение в неё — обязательный досудебный этап для большинства случаев.
Подать документы можно:
- лично через приёмную Росреестра;
- через МФЦ (в некоторых регионах);
- заказным письмом;
- онлайн (через платформу Росреестра — если поддерживается).
Срок рассмотрения — не более 30 рабочих дней. По итогам комиссия может:
- удовлетворить заявление и пересчитать стоимость;
- отказать;
- оставить без рассмотрения (если не хватает документов или они оформлены с нарушениями).
Этап 5. Судебное оспаривание
Если комиссия отказала — это не повод сдаваться. Наоборот, судебный порядок часто оказывается более результативным, особенно при наличии профессионального сопровождения.
Арбитражный суд рассматривает спор в рамках искового производства. Основные особенности:
- суд может назначить собственную экспертизу, если возникнут сомнения в оценке;
- участвовать могут представители, действующие по доверенности;
- результаты решения суда обязательны к исполнению и влекут изменение сведений в ЕГРН.
Сроки рассмотрения — от 2 до 4 месяцев. Но экономия в итоге может составить миллионы рублей.
Практический пример
Компания, арендующая помещение у города, получила предложение на выкуп объекта по цене 22 млн рублей. Проведённая нами независимая оценка показала рыночную стоимость 14,6 млн.
Мы подали документы в комиссию — получили отказ. После этого подали иск в арбитражный суд, представили отчёт и дополнительное заключение эксперта. Суд поддержал наши доводы и снизил кадастровую стоимость.
В результате клиент выкупил помещение почти на 7,5 млн рублей дешевле.
Частые ошибки при оспаривании
- Использование отчётов оценщика без опыта судебной практики.
- Отсутствие проверки сведений ЕГРН перед подачей заявления.
- Пропуск сроков (например, подача после завершения налогового периода).
- Подача заявления без обязательных документов.
- Попытка использовать «шаблонные» доводы без привязки к объекту.
Сроки и нюансы
Оспаривать кадастровую стоимость можно в течение 5 лет с момента её утверждения. Однако, чтобы новая стоимость была учтена при расчёте налога за конкретный год, дело нужно завершить до подачи декларации за этот период.
Также важно учитывать, что результат может применяться только на будущее — пересчёт налогов за прошедшие годы не производится.
Вывод
Оспаривание кадастровой стоимости — это не исключение из правил, а инструмент для разумного управления финансовыми потоками компании.
Если:
- вы арендуете у города помещение и готовитесь к выкупу,
- заметили рост налогов без реального увеличения рыночной стоимости,
- сталкиваетесь с отказами от арендаторов из-за завышенных платежей —
пора проверить кадастровую стоимость объекта. И если она действительно выше реальной — начинайте процедуру оспаривания. Это даст вашему бизнесу финансовую передышку, снизит риски и добавит устойчивости в текущих экономических условиях.