Кадастровая стоимость недвижимости — один из ключевых показателей, влияющих на расходы собственников. Именно на её основе рассчитываются налог на имущество, земельный налог, а в ряде случаев — арендная плата за государственное и муниципальное имущество, а также стоимость его выкупа.
Поэтому любые изменения законодательства в этой сфере всегда вызывают закономерный интерес у владельцев квартир, домов, земельных участков и коммерческой недвижимости.
Недавно Государственная Дума приняла в первом чтении законопроект о внесении изменений в Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Документ направлен на совершенствование порядка пересмотра кадастровой стоимости и предусматривает отказ от одного из существующих механизмов её изменения.
Разберёмся, что именно предлагают изменить, почему это важно и как новые правила могут повлиять на собственников недвижимости.
Почему кадастровая стоимость имеет большое значение
Многие вспоминают о кадастровой стоимости только после получения налогового уведомления. Но её влияние значительно шире.
Сегодня кадастровая стоимость используется при расчёте:
- налога на имущество физических лиц;
- налога на имущество организаций;
- земельного налога;
- арендной платы за государственное и муниципальное имущество в случаях, предусмотренных законодательством;
- стоимости выкупа помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
- некоторых иных обязательных платежей.
Для предпринимателей, арендующих помещения у города, этот показатель имеет особое значение. От него может зависеть экономическая эффективность бизнеса и размер обязательных расходов.
Именно поэтому вопросы кадастровой оценки остаются одними из самых актуальных в сфере недвижимости.
Как определяется кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость устанавливается в ходе государственной кадастровой оценки.
В настоящее время такая оценка проводится:
- в большинстве регионов России — один раз в четыре года;
- в городах федерального значения — один раз в два года.
Одновременно обсуждается возможность установить единый двухлетний цикл государственной кадастровой оценки по всей стране.
Однако между плановыми переоценками законодательство предусматривает несколько способов изменения кадастровой стоимости.
Один из них теперь предлагается отменить.
Что такое индексы рынка недвижимости
Сейчас Федеральный закон № 237-ФЗ предусматривает возможность пересмотра кадастровой стоимости с использованием специальных индексов рынка недвижимости (ИРН).
Их рассчитывает Роскадастр отдельно:
- по каждому субъекту Российской Федерации;
- по различным видам недвижимости;
- по категориям земель;
- по отдельным сегментам рынка.
Если индекс снижался более чем на 30 процентов, законодательство позволяло уменьшить кадастровую стоимость соответствующих объектов.
Исключение составляли случаи, когда кадастровая стоимость уже была установлена в размере рыночной стоимости.
Именно этот механизм предлагается исключить.
Почему законодатели решили изменить правила
Авторы законопроекта приводят несколько аргументов.
Первый — механизм индексов рынка недвижимости практически не работает.
С момента введения соответствующих норм в 2021 году ни в одном регионе страны индексы не снижались более чем на 30 процентов.
Следовательно, предусмотренный законом порядок фактически ни разу не применялся.
Второй аргумент заключается в том, что законодательство уже содержит другой способ защиты интересов собственников.
Сегодня владелец недвижимости вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере её рыночной стоимости.
Для этого необходимо представить отчёт независимого оценщика, который учитывает индивидуальные особенности конкретного объекта.
По мнению разработчиков законопроекта, именно этот механизм является более объективным и эффективным.
Что изменится после принятия закона
Если законопроект будет окончательно принят, механизм пересмотра кадастровой стоимости с использованием индексов рынка недвижимости перестанет действовать.
При этом право собственников добиваться пересмотра кадастровой стоимости сохранится.
Как и сейчас, можно будет обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости.
Иными словами, законопроект не лишает собственников права защищать свои интересы.
Он лишь исключает один из способов изменения кадастровой стоимости, который практически не применялся.
Почему это важно для предпринимателей
В своей практике я сопровождаю предпринимателей, которые арендуют помещения у города и реализуют право на льготный выкуп по Федеральному закону № 159-ФЗ.
Для таких объектов кадастровая стоимость имеет особое значение.
Она влияет на:
- размер налоговой нагрузки;
- стоимость содержания объекта;
- арендные платежи в случаях, предусмотренных законодательством;
- экономику владения коммерческой недвижимостью.
Поэтому любые изменения законодательства в сфере кадастровой оценки необходимо анализировать заранее.
Когда стоит проверить кадастровую стоимость
На практике необходимость возникает значительно чаще, чем кажется.
Рекомендую провести анализ, если:
- кадастровая стоимость заметно выше рыночной;
- резко увеличился налог на имущество;
- изменились характеристики объекта;
- появились сомнения в правильности государственной оценки;
- планируется продажа недвижимости;
- рассматривается выкуп помещения у города.
Своевременная проверка позволяет избежать лишних расходов и понять, есть ли основания для пересмотра стоимости.
Что показывает моя практика
За более чем десять лет работы я неоднократно сталкивалась с ситуациями, когда предприниматели обращались уже после получения существенно увеличенных налоговых начислений или изменения условий аренды.
Во многих случаях выяснялось, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную.
После анализа документов и проведения независимой оценки удавалось подготовить правовую позицию для пересмотра кадастровой стоимости в установленном законом порядке.
Каждый объект недвижимости имеет свои особенности.
Поэтому универсальных решений здесь не существует.
Именно комплексная юридическая оценка позволяет определить, имеются ли реальные основания для защиты интересов собственника.
Что рекомендую сделать уже сейчас
Если вы являетесь собственником недвижимости или арендуете помещение у города, рекомендую:
✔ регулярно проверять сведения о кадастровой стоимости;
✔ сравнивать её с рыночной стоимостью аналогичных объектов;
✔ отслеживать изменения законодательства;
✔ анализировать влияние кадастровой стоимости на размер налогов и иных обязательных платежей;
✔ при наличии сомнений своевременно обращаться за юридической консультацией.
Такой подход поможет избежать финансовых потерь и своевременно воспользоваться предусмотренными законом способами защиты.
Практический вывод
На сегодняшний день законопроект только прошёл первое чтение в Государственной Думе. До его окончательного принятия действующий порядок пересмотра кадастровой стоимости продолжает применяться.
Однако уже сейчас очевидно, что законодатель стремится сделать систему государственной кадастровой оценки более понятной и отказаться от механизмов, которые не используются на практике.
При этом право собственников обращаться за установлением кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости сохраняется.
Поэтому, если вы считаете, что кадастровая стоимость вашей недвижимости завышена, не стоит откладывать решение вопроса. Чем раньше будет проведён анализ документов и правовой ситуации, тем больше возможностей снизить финансовую нагрузку законным способом.
Обо мне
Я — Субботина Галина Николаевна, практикующий юрист по недвижимости и коммерческой недвижимости.
✔ Член Ассоциации юристов России.
✔ Более 10 лет сопровождаю сделки с недвижимостью и имущественные споры.
✔ Более 200 успешно реализованных проектов, связанных с недвижимостью.
✔ Более 300 миллионов рублей сохранено клиентам благодаря грамотной правовой защите.
✔ Спикер Департамента предпринимательства Москвы.
Мы с командой сопровождаем сделки с жилой и коммерческой недвижимостью, консультируем по вопросам кадастровой стоимости, сопровождаем льготную приватизацию коммерческой недвижимости по 159-ФЗ, помогаем предпринимателям выкупать помещения у города и защищаем интересы клиентов в судах.
Если вы арендуете помещение у города, планируете его выкуп, хотите проверить кадастровую стоимость объекта или нуждаетесь в юридическом сопровождении сделки, обращайтесь. Мы проведём комплексный анализ вашей ситуации и поможем найти наиболее эффективное решение.
Контакты
Юрист Субботина Галина Николаевна
📞 Телефон: +7 (495) 414-12-99
📱 WhatsApp: wa.me/+79366161299
📧 Email: info@subbotina-pravo.ru
🌐 Сайт: subbotina-pravo.ru
📢 Telegram-канал: @subbotina_pravo
💬 Бесплатная консультация в Telegram: @subbotinapravo
📲 Присоединиться к каналу в MAX:
👉 https://max.ru/id262308808905_biz
💬 Написать в MAX:
👉 https://max.ru/id262308808905_bot
🏢 Адрес: г. Москва, ул. Золоторожский Вал, д. 11, стр. 22, офис 279/280