В ближайшие годы рынок недвижимости в России ждут серьёзные изменения. Государство последовательно усиливает контроль за тем, кто, на каких основаниях и на каких условиях владеет и пользуется недвижимостью. Причём речь идёт не только о новых сделках, но и о давно оформленных квартирах, домах и земельных участках.

Для одних эти изменения станут защитой от неприятных сюрпризов, для других — источником новых обязанностей и рисков. Ниже подробно разберу ключевые нововведения и объясню, почему проверка недвижимости больше не может быть формальной.

Почему государство усиливает контроль

За последние годы накопилось слишком много конфликтов:

• покупка квартиры с «неожиданными» жильцами;
• доли, которыми невозможно пользоваться;
• пожизненные права проживания, о которых узнают уже после сделки;
• дома и постройки, существующие фактически, но отсутствующие юридически.

Суды перегружены такими делами, а добросовестные покупатели и собственники несут финансовые потери. Логика законодателя проста: все существенные права и обременения должны быть видны в реестре, а не выясняться постфактум.

1. Договоры безвозмездного пользования жильём станут публичными

Речь идёт о ситуациях, когда собственник предоставляет квартиру или дом для проживания бесплатно — родственникам, знакомым, третьим лицам.

Как было раньше

Такие договоры не подлежали обязательной регистрации. Формально они существовали, но:

• не отражались в реестре;
• не были видны покупателю;
• часто становились проблемой уже после сделки.

Покупатель узнавал о проживающих лицах тогда, когда выселить их можно было только через суд — и то не всегда.

Что меняется

Теперь договоры безвозмездного пользования будут подлежать государственной регистрации и отражаться в ЕГРН.

Что это даёт

Покупатель сможет заранее увидеть:

• сам факт существования договора;
• наличие проживающих лиц;
• правовые основания их проживания.

Это существенно снижает риски при покупке вторичного жилья.

2. Порядок пользования при долевой собственности внесут в ЕГРН

Долевая собственность — один из самых конфликтных сегментов рынка. Формально у человека есть доля, но фактически:

• комната закреплена за другим собственником;
• порядок пользования уже определён соглашением или судом;
• пользоваться объектом полноценно невозможно.

Как было

Порядок пользования существовал «внутри» отношений между собственниками и не был виден третьим лицам. Покупатель доли узнавал об ограничениях уже после сделки.

Как станет

Соглашения и судебные решения о порядке пользования можно будет официально внести в реестр. Эти сведения станут обязательными для всех, включая новых собственников.

Практический эффект

Покупка доли перестаёт быть «котом в мешке».
Риски становятся прогнозируемыми ещё до подписания договора.

3. В ЕГРН появятся сведения о лицах с правом бессрочного проживания

Отдельная категория рисков — лица, которые не являются собственниками, но имеют право:

• пожизненного;
• либо бессрочного проживания.

Важно понимать: продажа недвижимости такие права не прекращает.

Что меняется

Сведения о таких лицах будут отражаться в ЕГРН.

Почему это важно

Раньше покупатель мог узнать о таких правах:

• из архивных документов;
• через суд;
• либо уже после заселения.

Теперь информация станет доступной заранее, что позволит:

• отказаться от сделки;
• скорректировать цену;
• осознанно принять риски.

4. Пожизненные жильцы приватизированных квартир перестанут быть сюрпризом

Речь идёт о приватизированных квартирах, где:

• кто-то отказался от участия в приватизации;
• но сохранил право пожизненного проживания.

Ранее

Эти сведения часто «терялись» во времени. Покупатель сталкивался с пожизненным жильцом уже после регистрации права собственности.

Теперь

Информация о таких лицах будет отражаться в ЕГРН.
Это существенно повышает прозрачность сделок с приватизированным жильём.

5. Усиливается контроль за кадастровым учётом объектов на участках

Росреестр планирует ввести ответственность для собственников земельных участков, если:

• дом, строение или хозяйственная постройка фактически существуют;
• но не поставлены на кадастровый учёт.

Почему это важно

На практике многие объекты:

• построены давно;
• используются годами;
• но юридически «не существуют».

Это создаёт проблемы при продаже, наследовании, страховании и налогообложении. Подход государства становится жёстче: если объект есть — он должен быть оформлен.

Что это означает для собственников и покупателей

Главный вывод — рынок недвижимости становится более прозрачным, но и более требовательным.

Для покупателей:

• проверка ЕГРН перестаёт быть формальностью;
• важно анализировать не только право собственности, но и все связанные с объектом права третьих лиц.

Для собственников:

• «серые зоны» постепенно исчезают;
• неоформленные договоры и постройки становятся источником рисков и ответственности.

Итог

Усиление контроля за недвижимостью — это не разовая мера, а системный процесс.
Государство стремится сделать так, чтобы все значимые обстоятельства по объекту были отражены в реестре, а не выяснялись через суды.

Для добросовестных участников рынка это шаг к большей безопасности.
Для остальных — сигнал, что привычка «оформить потом» может обойтись слишком дорого.

Практика показывает: чем раньше вы проверяете и приводите в порядок документы по недвижимости, тем меньше вероятность столкнуться с проблемами в будущем — независимо от того, покупаете вы объект, продаёте или просто владеете им.