Дарение недвижимости между родственниками традиционно воспринимается как простая семейная процедура. Родители передают квартиру детям, бабушки — внукам, супруги оформляют имущество друг на друга. Кажется, что если сделка совершается внутри семьи, никаких серьёзных юридических или налоговых последствий быть не может.

Но практика показывает обратное.

После регистрации договора дарения многие неожиданно получают уведомления из налоговой инспекции с требованием уплатить 13% НДФЛ. И суммы там иногда достигают сотен тысяч рублей.

Основная причина — налоговая инспекция не всегда автоматически видит родственные связи между сторонами сделки.

Разберёмся подробно:

когда дарение освобождается от налога;
нужно ли самостоятельно уведомлять ФНС о родстве;
как это зависит от формы сделки;
какие изменения вступили в силу с 2025 года;
почему сделки дарения стали объектом повышенного внимания государства.

Почему сделки дарения вызывают столько вопросов

Дарение недвижимости — одна из самых распространённых сделок в России.

Через договор дарения оформляют:

передачу квартир детям;
оформление имущества между супругами;
передачу дач и домов между родственниками;
наследственное планирование;
раздел семейных активов.

При этом многие уверены, что семейный характер сделки автоматически исключает любые налоговые риски.

На практике всё сложнее.

Налоговая инспекция оценивает не эмоции и семейные отношения, а документы и сведения, поступающие из государственных систем.

Если информация о родстве не подтверждена — возникает стандартная логика:

человек получил имущество;
имущество имеет стоимость;
следовательно, появился доход.

А значит — потенциально возникает НДФЛ.

Когда дарение недвижимости НЕ облагается НДФЛ

Согласно Налоговому кодексу РФ, доходы в виде имущества, полученного в дар, освобождаются от налогообложения только в строго определённых случаях.

Речь идёт о дарении между близкими родственниками.

К ним относятся:

супруги;
родители и дети;
усыновители и усыновлённые;
дедушки, бабушки и внуки;
полнородные братья и сёстры;
неполнородные братья и сёстры.

Во всех остальных случаях налог возникает.

Например:

тётя и племянник — налог есть;
двоюродные братья — налог есть;
гражданские супруги — налог есть.

Именно здесь многие совершают первую серьёзную ошибку.

Почему налоговая может начислить налог даже родственникам

На практике люди часто задают вопрос:

«Если мы родственники, почему вообще возникает проблема?»

Ответ связан с технической стороной работы государственных систем.

Росреестр регистрирует переход права собственности.

Но Росреестр:

не анализирует степень родства;
не проверяет семейные связи;
не принимает решение о наличии налоговой льготы.

ФНС получает информацию только о факте перехода права.

Для системы это выглядит как безвозмездное получение имущества.

Если подтверждение родства отсутствует, налоговая может автоматически сформировать требование об уплате НДФЛ.

Именно поэтому после семейного дарения собственники нередко получают уведомления с налогом.

Всё зависит от формы оформления сделки

Здесь начинается самое важное.

Порядок подтверждения родства напрямую зависит от того, как был оформлен договор дарения.

Если сделка удостоверялась нотариусом

В нотариальной форме ситуация значительно проще.

Нотариус:

проверяет документы сторон;
устанавливает личности;
анализирует наличие родственных связей;
проверяет основания сделки;
направляет сведения в Росреестр;
передаёт информацию в налоговые органы.

Как правило, в такой ситуации дополнительных действий от сторон не требуется.

Это одна из причин, почему нотариальное оформление значительно снижает риск налоговых претензий.

Если договор оформлялся через МФЦ в простой письменной форме

До введения обязательной нотариальной формы многие сделки оформлялись самостоятельно.

Люди:

скачивали шаблон договора;
подписывали документы;
подавали их через МФЦ.

Росреестр регистрировал переход права без проверки степени родства.

В результате:

налоговая видела факт передачи имущества;
но не видела оснований для освобождения от НДФЛ.

Через некоторое время собственнику приходило уведомление о необходимости уплаты налога.

Для многих это становилось полной неожиданностью.

Как действовать правильно

Юристы рекомендуют не ждать требований из налоговой.

Лучше действовать превентивно.

После регистрации сделки желательно самостоятельно направить в ФНС пояснение о наличии родственных отношений.

Сделать это можно:

через Личный кабинет налогоплательщика;
через обращение в налоговую;
лично;
через представителя.

Какие документы нужно приложить

Обычно потребуются:

договор дарения;
свидетельство о рождении;
свидетельство о браке;
документы о смене фамилии;
иные документы, подтверждающие родство.

Чем раньше документы направлены в налоговую, тем меньше риск споров.

Что изменилось с 2025 года

С 13 января 2025 года сделки дарения недвижимости оформляются исключительно в нотариальной форме.

Это серьёзное изменение.

Теперь:

нотариус становится обязательным участником сделки;
усиливается контроль за законностью операций;
снижается риск мошенничества;
уменьшается количество споров.

Фактически государство переводит сделки дарения недвижимости в более защищённый формат.

Почему государство усиливает контроль за дарением

На практике договор дарения долгое время оставался инструментом для различных злоупотреблений.

Через дарение:

скрывали куплю-продажу;
выводили имущество;
обходили права наследников;
совершали мошеннические схемы с пожилыми людьми.

Особенно часто проблемы возникали в ситуациях:

с одинокими пенсионерами;
при конфликтах между родственниками;
при спорах о наследстве.

Нотариальное удостоверение должно снизить количество подобных ситуаций.

Какие ошибки встречаются чаще всего

В своей практике я регулярно сталкиваюсь с одними и теми же проблемами.

Ошибка №1 — уверенность, что налоговая сама всё знает

Государственные системы не всегда автоматически сопоставляют данные о родстве.

Ошибка №2 — отсутствие подтверждающих документов

Люди теряют свидетельства о рождении, браке, смене фамилии.

А потом оказывается сложно подтвердить цепочку родства.

Ошибка №3 — использование шаблонов из интернета

Дарение недвижимости — не та сделка, где стоит экономить на юридической проверке.

Ошибка №4 — попытка скрыть куплю-продажу под дарением

Налоговая и суды давно научились анализировать подобные схемы.

Ошибка №5 — игнорирование уведомлений ФНС

Чем дольше не реагировать на требования, тем больше рисков:

пени;
штрафы;
блокировки;
судебные споры.

Особенности дарения между супругами

Отдельная категория — сделки между супругами.

Многие считают:

«Если имущество куплено в браке, зачем вообще дарение?»

Но на практике дарение между супругами используется часто:

при разделе активов;
для наследственного планирования;
при оформлении ипотечных объектов;
для перераспределения долей.

Важно помнить:

Если имущество уже является совместно нажитым, сначала нужно определить режим собственности.

Иначе могут возникнуть сложности.

Дарение и наследство: что безопаснее

Частый вопрос клиентов:

«Что лучше — дарение или завещание?»

Однозначного ответа нет.

Дарение:

сразу передаёт право собственности;
исключает объект из наследственной массы;
создаёт моментальные последствия.

Завещание:

действует после смерти;
может быть изменено;
не передаёт имущество сразу.

Каждая ситуация требует индивидуального анализа.

Можно ли отменить дарение

Многие ошибочно считают, что дарение необратимо.

На практике договор дарения может быть оспорен.

Например:

при недееспособности дарителя;
при заблуждении;
при обмане;
при давлении;
при нарушении формы сделки.

Именно поэтому нотариальное оформление становится всё более важным.

Почему сделки дарения требуют юридической проверки

Дарение кажется простой семейной процедурой.

Но в реальности здесь пересекаются:

налоговые вопросы;
семейное право;
наследственное право;
вопросы дееспособности;
регистрационные процедуры.

Ошибки могут привести:

к потере имущества;
к налоговым претензиям;
к судебным спорам между родственниками.

Практический совет

Перед оформлением дарения важно заранее проверить:

кто является собственником;
есть ли супруг;
требуется ли согласие;
подтверждается ли родство;
есть ли риски оспаривания;
каковы налоговые последствия.

Это особенно важно при дорогостоящей недвижимости.

Итог

Дарение недвижимости между родственниками действительно может не облагаться НДФЛ.

Но:

налоговая должна видеть подтверждение родства;
форма сделки имеет принципиальное значение;
ошибки в документах могут привести к серьёзным последствиям.

С 2025 года сделки дарения недвижимости переходят в обязательную нотариальную форму, что должно повысить безопасность собственников и снизить количество споров.

Однако даже при нотариальном оформлении важно заранее анализировать юридические и налоговые последствия.

Обо мне

Я — Субботина Галина Николаевна, практикующий юрист по недвижимости с более чем 10-летним опытом.

✔ Член Ассоциации юристов России
✔ Более 200 успешно проведённых сделок
✔ Сопровождение жилой и коммерческой недвижимости
✔ Защита прав предпринимателей
✔ Консультирование по имущественным и налоговым вопросам
✔ Практика сопровождения сложных семейных и нотариальных сделок

Моя команда помогает безопасно оформлять сделки с недвижимостью и заранее оценивать риски, которые могут возникнуть после регистрации права собственности.

Контакты

🌐 Сайт: subbotina-pravo.ru
📰 Блог: blog.subbotina-pravo.ru
📞 Телефон: +7 (495) 414-12-99
📱 WhatsApp: wa.me/+79366161299
📧 Email: info@subbotina-pravo.ru
📢 Telegram: @subbotina_pravo
💬 Max: max.ru/subbotina_pravo
🏢 Адрес: г. Москва, ул. Золоторожский Вал, д. 11, стр. 22, офис 56

Если вы планируете оформить дарение недвижимости между родственниками — лучше заранее проверить налоговые последствия и юридическую чистоту сделки. Ошибки в таких вопросах обходятся значительно дороже, чем профессиональная консультация.